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Dossier en ligne > Exclusion sociale

Publication n° 745 du 17 mars 2005

Thèmes : Logement.

Les agences immobilières à vocation sociale

Permettre aux personnes en difficulté sociale et financière d’accéder au logement relève traditionnellement d’une action de collaboration entre le secteur social ou associatif et les organismes publics de logement social. L’implication de professionnels de l’immobilier ainsi que de propriétaires privés paraît peu probable, voire contre nature. C’est pourtant ce qui se passe au sein des AIVS, agences immobilières à vocation sociale. Initiative pour le moins inattendue qui mérite un arrêt sur image. Exemple avec l’AIVS de Rennes qui gère 657 logements

Un petit local sur un boulevard rennais près de la gare 1 . Une vitrine, certes, mais sans offres de logements. Drôle d’agence. D’autant que le quidam, s’avisant de franchir la porte, se verra orienté vers le Centre départemental d’action sociale (CDAS) dont il dépend, afin que le niveau d’urgence de sa demande de logement ainsi que la précarité de sa situation soient évalués par un travailleur social. L’agence immobilière à vocation sociale (AIVS) est pourtant bel et bien une agence immobilière 2 . À ceci près qu’elle exerce une mission de service public.
C’est en 1991 qu’est née l’idée de sa création. La convention ville habitat de Rennes et le plan départemental pour le logement des plus démunis mettaient alors en évidence une faiblesse dans le domaine du logement social : un parc insuffisant et une longue liste d’attente pour les demandeurs « ordinaires » et, s’agissant des publics en situation difficile, l’impossible accès au logement quel qu’il soit. D’où l’idée d’intervenir sur le parc privé afin d’élargir l’offre d’habitat social. L’objectif de l’AIVS était alors clairement défini : capter et gérer des logements du parc privé, en apportant à ses bailleurs des garanties locatives. L’idée de création d’une AIVS à Rennes était lancée. Il faudra pour cela attendre décembre 1994, l’activité débutant véritablement en juin 1995. Dix ans donc, cette année.

Une union d’économie sociale

Sa structure juridique est celle d’une union d’économie sociale de type SARL coopérative, à but non lucratif. Elle compte quatre associés, tous associatifs, spécialisés dans le logement social, voire très social qui ont apporté le capital, et une gérante directrice, Michelle Cattania. L’AIVS est adhérente de la FAPIL (Fédération des associations pour l’insertion par le logement). Elle intervient, comme toute agence immobilière, dans le cadre juridique de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui lui impose de réunir certaines conditions administratives : détenir une carte professionnelle délivrée annuellement par la préfecture, adhérer à un organisme de garantie financière, souscrire une assurance responsabilité civile et professionnelle. Moyennant quoi elle est habilitée à conclure des mandats de gestion et de transaction immobilières. Différents partenaires financiers interviennent pour le fonctionnement et les risques financiers : la DDE, la DDASS, Rennes métropole, le département d’Ille-et-Vilaine, la DAS 35 et la CAF. Outre ses quatre associés, l’agence compte par ailleurs des partenaires opérationnels : la commission locale de l’habitat (CLH) de Rennes métropole, les Centres départementaux d’action sociale, les associations locales œuvrant pour les personnes défavorisées, les organismes HLM, le service habitat social de la ville de Rennes, les communes de l’agglomération et plus particulièrement la ville de Rennes.
Pour accomplir sa mission l’AIVS dispose de professionnels des domaines commercial, technique, comptable et administratif. Du fait de la nécessité d’améliorer, dans les situations les plus problématiques, la collaboration entre le locataire, le bailleur et son référent social, une assistante sociale a été embauchée en 2002. L’activité de l’AIVS, étant comme on le verra plus loin en constante augmentation, ces situations difficiles devenant de plus en plus nombreuses, un deuxième travailleur social vient d’être recruté début 2005. L’équipe compte ainsi dix professionnels.

Saisir toute opportunité immobilière

Compte tenu de l’objectif fixé, la mission première de l’AIVS est l’intervention sur le parc privé : prospection et gestion locative des logements qu’elle y aura captés. Mais, en matière de prospection, elle élargit son champ en vue de saisir toute opportunité immobilière (terrain, immeuble, maison) susceptible d’être acquise, pour réaliser du logement adapté, dont le logement d’urgence, par un organisme HLM ou une commune. S’agissant des communes, l’AIVS peut collaborer étroitement (suivi des travaux, gestion locative) à cette action. En matière de gestion locative, à côté de celle de son parc privé, elle peut donc intervenir sur un parc communal mais également sur un parc confié par les organismes HLM, volet particulièrement intéressant dans l’optique du bail glissant 3 , que l’agence ne pratique du reste que sur ce parc, et à la marge. Toujours sur le volet de la gestion locative, elle assure celle de deux résidences sociales à Rennes (45 logements). Avec les communes, elle négocie par ailleurs au coup par coup la mise à disposition de la commission locale de l’habitat et la gestion locative de logements en stand-by, entre deux opérations d’aménagement par exemple. La commune apprécie de trouver un professionnel de la gestion immobilière et consent des prix très modérés (niveau prêt locatif aidé d’intégration). Ces logements gérés temporairement par l’AIVS sont rendus ensuite aux communes au moment où elles le souhaitent. Prospection et gestion locative sont donc deux grandes missions de l’AIVS auxquelles elle adjoint une activité d’assistance technique gratuite à maîtrise d’ouvrage privée ou publique pour la réalisation de travaux de réhabilitation d’un bien : évaluer le coût, aider au montage financier (subventions de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat par exemple), suivre la réalisation des travaux, en assurer la réception et effectuer la mise en attribution.

Un parc de plus en plus important

Pour donner une idée des réalisations de l’AIVS on peut citer quelques chiffres. S’agissant du locatif « classique », parti de 85 logements à ses débuts en 1995, le parc en compte aujourd’hui 657 dont 60 % de logements privés. Une majorité de petites surfaces, les studios et les T1 représentant 60 % du parc. La diversification géographique est très limitée puisque, sur une métropole qui compte 38 communes, 86 % des logements sont situés à Rennes. Le nombre de ménages logés est passé de 88 en 1995 à 1742 à ce jour. Vingt nouveaux ménages sont logés par mois. S’agissant du logement adapté, l’AIVS en a capté 70 depuis ses débuts pour les organismes HLM de Rennes qui ont acheté ce patrimoine et le gèrent eux-mêmes. Pour des communes et la ville de Rennes, elle gère une dizaine de maisons. Dans ce domaine le parc recherché est celui peu convoité par les accédants classiques, souvent des biens des années 60, dont la conception ne correspond pas aux goûts actuels. La recherche de ces logements adaptés demande un important investissement en temps. Mais ils sont d’une nécessité absolue dans la mesure où ils ont pour vocation principale le logement de personnes ou ménages au mode de vie incompatible avec un voisinage très proche. On constate donc une activité en augmentation régulière depuis 10 ans. Qui, pour autant, est loin de répondre aux besoins. Force est de constater, en effet, malgré une rotation importante, une attente parfois de plusieurs mois avant attribution. Ceci dit, ce parc apporte une bouffée d’oxygène éminemment appréciée là où, la plupart du temps, les services sociaux sont sans solutions.

Des bénéficiaires en situation de grande précarité

Le public bénéficiaire est composé exclusivement de personnes ou de familles en situation sociale et financière difficile qui, de ce fait, ne peuvent accéder au logement par les voies habituelles. La majorité des locataires de l’AIVS sont des personnes seules, allocataires des minima sociaux, 36 % ont moins de 30 ans et 80 % ont moins de 45 ans. Pour une forte majorité, ce sont des jeunes femmes cumulant les problèmes, turnover des concubins, amis qui squattent, alcool, drogue, violence… (lire le témoignage de Mme L.) Une population par essence même « à risque » sur le plan locatif. D’où la nécessité d’une gestion adaptée, différente de l’accompagnement social, caractérisée par une grande vigilance dans le suivi des comptes locataires et la prévention des impayés. Malgré cela on constate une trentaine de dossiers en contentieux par an, ainsi que deux à trois expulsions. Avant d’en arriver à cette extrémité, tout est bien sûr auparavant tenté avec les services sociaux. Parfois, notamment dans le cas de problèmes de voisinage inextricables, la solution passe par un déménagement pour un logement mieux adapté au sein du parc de l’agence.
À côté de cette population très « cabossée » l’AIVS, loge des personnes dont la situation n’est que temporairement difficile et qui ne pose aucun problème de gestion locative. En tout état de cause, quels que soient ses clients, l’AIVS leur apporte une « chance » de logement, une « mise au vert » temporaire dans leur parcours d’insertion (lire le témoignage de M. P.). Le passage obligé pour une attribution de logement AIVS est la saisine de la commission locale de l’habitat par les travailleurs sociaux ou les associations, en vue d’une labellisation « demandeur de logement social prioritaire ». Une fois cette reconnaissance établie, l’AIVS constitue une filière du logement et de l’hébergement sociaux. C’est le travailleur social porteur de la demande en CLH qui est averti de la proposition de logement AIVS, à charge pour lui d’en aviser l’usager qui doit prendre contact avec l’agence pour visiter le logement… et l’accepter ou non. Il n’aura pas de dépôt de garantie à verser, l’AIVS bénéficiant, jusqu’à un certain montant, d’une convention générale de garantie de paiement du loyer par le Fonds solidarité logement (FSL). Contre toute attente, seuls 18 % des locataires bénéficient d’un accompagnement social lié au logement. Le suivi social, avec ou sans contrat écrit, est assuré par le travailleur social du secteur accueillant. Le bénéficiaire sait que la proposition qui lui est faite est une solution d’attente dont la durée moyenne est de deux ans. 70 % des locataires entrent ensuite dans le parc social, dont 90 % à l’office public HLM de Rennes. Autant dire que l’admission dans un logement AIVS procure la quasi-assurance d’une attribution de logement HLM dans la capitale bretonne, situation souvent très recherchée d’une manière globale, tous publics et tous parcs confondus. D’où un marché extrêmement tendu. Avec, malgré les 25 000 logements HLM de Rennes, 9000 demandes en attente sur la métropole. Avec, dans le locatif privé, des prix prohibitifs engagés dans une spirale ascendante où l’augmentation du loyer à la relocation peut atteindre 15 % certaines années !

Des arguments pour les propriétaires

C’est dans ce contexte pour le moins défavorable que l’AIVS doit réussir la gageure de dénicher les propriétaires qui vont consentir un loyer de 30 % en moyenne moins élevé que celui du marché, l’idéal étant d’arriver à un loyer résiduel le plus proche possible du montant de l’aide au logement. Consentir un faible loyer, donc, pour loger une population à l’égard de laquelle règne une méfiance certaine ! D’où une prospection qui relève « de plus en plus du parcours du combattant » selon l’expression de Michelle Cattania. Et des prospecteurs qui vont devoir apporter les bons arguments. Ils en ont plein leur besace, dont un « maître mot » : la tranquillité. En effet, c’est l’AIVS qui est le locataire principal du propriétaire pour un bail de trois ans renouvelable, bail avec autorisation de sous-louer, les différents occupants du logement devenant donc des sous-locataires. À partir de là, le propriétaire n’a plus rien à voir dans la gestion locative de son bien. Ce qui facilite grandement un des objectifs de l’agence : la pratique de la rotation des occupants. L’AIVS, juridiquement responsable vis-à-vis du propriétaire, apporte la garantie loyer (c’est elle qui paie le propriétaire), vacance et dégradations. Via la convention générale de garantie dont elle bénéficie, pour un certain montant, de la part du FSL, comme on l’a dit plus haut, mais aussi parfois sur ses fonds propres dans le cas par exemple de dégradations très importantes. La pratique du versement direct de l’aide au logement à l’AIVS est systématique. Bien sûr, des honoraires de cette gestion locative sont facturés au propriétaire à hauteur de 5 % HT du montant du loyer, hors charges. Si quelques petits travaux d’amélioration s’avèrent nécessaires et si le propriétaire n’a pas la trésorerie, l’AIVS peut en faire l’avance et la récupérer ensuite sur les loyers. Si des travaux plus importants sont à réaliser, l’agence peut apporter son assistance à maîtrise d’ouvrage. Tranquillité, là aussi, pour le propriétaire. Alors qui est-il, ce propriétaire ? On peut lui donner, en dehors de son qualificatif d’aspirant à la tranquillité, celui de petit propriétaire. Il possède un à quelques logements, qu’il confie en totalité ou non à l’AIVS S’il n’a pas forcément la fibre sociale, il a cependant abandonné tout objectif de rentabilité maximum de son bien, voire, il souhaite, à travers l’AIVS, lui donner, une vocation utile (lire le témoignage de M. D.).

Reconnaissance et moyens

Quoi qu’il en soit on pressent que la captation de logements privés n’est pas une affaire aisée. De par la nature même de la vocation sociale de la location mais aussi du fait que cette activité est peu connue et peu reconnue. Elle rencontre en effet peu d’échos auprès des télés et presse régionales. La FAPIL effectue, certes, de temps en temps des campagnes, un dépliant à destination des propriétaires bailleurs est mis à disposition dans les services publics de la métropole, les prospecteurs consultent tous les canaux d’annonces classiques. Mais ce qui fonctionne encore le mieux c’est le réseau professionnel ainsi que celui des propriétaires habitués à travailler avec l’agence. Par ailleurs des relations d’affaires avec certaines agences classiques se sont également établies et permettent un questionnement sur ce qu’elles ont en portefeuille susceptible d’intéresser les organismes de HLM pour créer leur logement adapté. D’une manière générale, il existe entre l’AIVS et ses collègues classiques un respect mutuel : « On loge des gens qu’ils ne logeraient pas », précise Michelle Cattania. Par contre, les relations avec les syndics sont loin d’être sereines. Ils ont notamment tendance à rendre d’emblée responsables les locataires de l’AIVS de tous les problèmes de voisinage. Ceci prouve, s’il en était besoin, que l’insertion par le logement n’est pas l’affaire de tous, loin s’en faut. Alors, quid de l’avenir du logement des publics défavorisés dont le nombre ne cesse d’augmenter ? Le moins que l’on puisse dire est que le contexte ne leur devient pas favorable. En effet, le coût du logement et de ce qui va avec (taxes diverses, eau, EDF…) sont de plus en plus élevés. Malgré les mesures annoncées (volet logement du plan Borloo, notamment), si tant est qu’elles n’aient pas que des effets d’annonce, le manque de logement, véritable lame de fond, mettra des années à se résorber. Il est évident que, dans ces conditions les bénéficiaires des minima sociaux, a fortiori les publics marginalisés vont se trouver de plus en plus exclus du droit au logement. Il y a donc à parier que le besoin d’intermédiation entre ces publics et les bailleurs se fera de plus en plus sentir. Les « entreprises » œuvrant dans le domaine de l’insertion par le logement devraient donc être amenées à se développer. Toute la question est de savoir si on leur en donnera les moyens. Plus largement c’est l’avenir de l’économie sociale qui est en question.

Mylène Béline

1AIVS Rennes - 11, Bd Beaumont - 35000 Rennes. Tél. 02 23 40 40 40

2Les premières agences immobilières à vocation sociale sont nées à la fin des années quatre-vingt, généralement à l’initiative du secteur associatif. Elles sont au nombre de 35 en France. Elles adhèrent toutes à la FAPIL. Le sigle AIVS est une marque déposée par la FAPIL auprès de l’INPI. La majoritéd’entre elles ont le statut associatif. Les unions d’économie sociale peuvent être des SA ou des SARL. En tout état de cause, quel que soit le statut, il répond à « l’un des fondements des AIVS qui est le but non lucratif ». ‹ Leur profession de foi : « Apporter aux populations défavorisées, sur un territoire donné, un moyen supplémentaire d’accéder à l’habitat ». ‹ Ce sont des « outils professionnels immobiliers, principalement de gestion locative, au service d’un projet social ». Leur objet premier est l’intervention sur le parc privé

3Il s’agit de prendre en location, par une association, des logements appartenant à des propriétaires privés ou publics, en vue de les mettre à disposition de personnes en difficulté. Après une période « probatoire » plus ou moins longue, la transmission du bail est assurée au sous-locataire qui devient alors locataire officiel, l’association ayant agi comme intermédiaire se retirant. (Lire LS n° 716 du 8 juillet 2004)

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